Le taux d’endettement à 35 % : comment il se calcule

Le taux d'endettement à 35 % est la première porte que la banque regarde avant de financer un achat. Mal comprise, cette règle bloque des dossiers pourtant solides, ou pousse à surestimer sa capacité d'emprunt. Bonne nouvelle : le calcul est simple, et surtout, en investissement locatif, la façon dont la banque compte vos loyers change tout. Voici comment le taux se calcule vraiment, charge par charge.

La formule de base du taux d'endettement

Le taux d'endettement compare vos charges d'emprunt à vos revenus. La formule tient en une ligne : taux = (charges de crédit mensuelles ÷ revenus mensuels) × 100. Depuis 2021, le seuil de référence retenu par les banques est de 35 % assurance emprunteur comprise, un plafond fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Concrètement, si vous gagnez 3 000 € par mois, la somme de vos mensualités de crédit ne doit pas dépasser environ 1 050 €.

Ce ratio n'est pas qu'une contrainte administrative : il protège aussi l'emprunteur d'un surendettement. Mais son calcul dépend entièrement de ce que la banque met au numérateur (les charges) et au dénominateur (les revenus). C'est là que les dossiers se jouent.

Quelles charges entrent dans le calcul

Au numérateur, la banque additionne toutes vos charges d'emprunt récurrentes, pas seulement le futur crédit immobilier. En pratique, on retrouve le plus souvent :

• La mensualité du nouveau prêt (capital + intérêts + assurance emprunteur).
• Les crédits en cours : autres prêts immobiliers, crédit auto, prêt étudiant, crédits à la consommation.
• Les pensions alimentaires versées, comptées comme une charge fixe.
• Le loyer résiduel si vous restez locataire de votre résidence principale après l'achat (cas d'un investissement locatif).

À l'inverse, les charges courantes de la vie (électricité, courses, impôts sur le revenu, abonnements) n'entrent pas dans le taux d'endettement : elles sont prises en compte ailleurs, via le reste à vivre que nous verrons plus bas.

La pondération des loyers : le point clé en locatif

C'est le mécanisme le plus mal compris. Quand vous achetez pour louer, la banque n'ajoute pas seulement la mensualité au numérateur : elle intègre aussi les loyers futurs dans vos revenus. Mais elle ne les compte pas à 100 %. Pour couvrir la vacance locative, les impayés et les charges, elle applique une décote, souvent de l'ordre de 30 %. On parle de loyers pondérés.

Deux méthodes de calcul coexistent selon les établissements, avec des effets très différents sur un dossier :

Un même bien peut donc passer chez une banque et coincer chez une autre, à revenus identiques. D'où l'intérêt de comparer, souvent via un courtier. Avant même d'en arriver là, mieux vaut viser des biens dont le loyer couvre bien la mensualité : c'est ce qui rend un dossier robuste quelle que soit la méthode. Vous pouvez repérer ces secteurs sur notre carte des meilleurs rendements locatifs en France.

Le reste à vivre, l'autre juge de paix

Respecter les 35 % ne suffit pas toujours. La banque regarde aussi le reste à vivre : ce qu'il vous reste chaque mois une fois toutes les charges d'emprunt payées. À 35 % d'endettement, un ménage à 8 000 € de revenus conserve un confort bien supérieur à un ménage à 2 000 €, même ratio pourtant. Les banques appliquent donc des seuils minimaux, modulés selon la composition du foyer (nombre de personnes à charge) et le lieu de vie.

En pratique, un dossier à revenus élevés peut parfois dépasser légèrement les 35 % si le reste à vivre est confortable, tandis qu'un dossier plus modeste sera refusé même en dessous du seuil. Reste à vivre et taux d'endettement se lisent toujours ensemble.

Les exceptions à la règle des 35 %

Le seuil des 35 % n'est pas absolu. Le HCSF autorise les banques à y déroger sur une part de leur production de crédits, en priorité pour l'achat de la résidence principale. Plusieurs situations desserrent aussi la contrainte :

1. Un apport important, qui réduit le montant emprunté et donc la mensualité.
2. Un patrimoine ou une épargne conséquents, qui rassurent sur la capacité à absorber un coup dur.
3. Des revenus élevés dégageant un reste à vivre confortable, marge d'appréciation de la banque.
4. Un montage adapté : allongement de la durée, lissage de prêts, choix d'une banque à méthode différentielle.

Ces leviers relèvent de l'appréciation de chaque établissement et de votre profil précis. Les règles évoluent aussi dans le temps : avant de bâtir un plan de financement, faites valider votre calcul par un courtier ou votre conseiller bancaire, qui connaît les critères à jour de chaque banque.

En résumé : bien acheter desserre la contrainte

Le taux d'endettement à 35 % se calcule en divisant vos charges de crédit par vos revenus, mais tout se joue dans le détail : quelles charges la banque retient, comment elle pondère vos loyers, et quel reste à vivre elle exige. En locatif, le meilleur moyen de tenir dans le cadre reste de choisir un bien rentable dès le départ. Pour cela, comparez les prix par commune, repérez où investir en France, et analysez chaque annonce avant de vous engager. Pour aller plus loin sur le budget d'un projet, voir aussi notre guide sur le coût des travaux de rénovation au m².