Financement
Le prêt relais : acheter avant d'avoir vendu
Comprendre le prêt relais : montant avancé, durée, coût et risques si votre bien actuel ne se vend pas à temps.
Mis à jour le 3 juillet 2026 · 8 min de lecture
Vous avez trouvé le bien idéal, mais votre logement actuel n'est pas encore vendu. Le prêt relais est justement conçu pour ce cas : la banque vous avance une partie de la valeur du bien à vendre, le temps de conclure la vente. Pratique, mais loin d'être sans risque. Voici comment il fonctionne, ce qu'il coûte et pour qui il est vraiment adapté.
Comment fonctionne un prêt relais
Le principe : la banque estime la valeur de votre bien actuel, puis vous avance une fraction de cette somme pour financer votre nouvel achat sans attendre la vente. Vous remboursez ce capital en une seule fois, dès que l'ancien logement est vendu. Entre-temps, vous ne payez généralement que les intérêts (et l'assurance), pas le capital.
L'avance ne couvre pas 100 % de la valeur : la banque applique une décote de sécurité, car le prix de vente réel reste incertain. Le montant avancé se situe le plus souvent dans une fourchette de 60 % à 80 % de la valeur estimée du bien, parfois davantage si une offre d'achat est déjà signée.
Les trois grandes formules
| Formule | Principe | Pour qui |
|---|---|---|
| Relais sec | L'avance suffit à financer le nouvel achat, sans prêt complémentaire | Nouveau bien moins cher ou égal à l'ancien |
| Relais adossé | Avance + prêt amortissable classique sur le complément | Nouveau bien plus cher que l'ancien |
| Relais avec franchise totale | Ni capital ni intérêts pendant la période, tout est soldé à la vente | Trésorerie tendue, mais coût final plus élevé |
Montant avancé, durée et coût
La durée d'un prêt relais est courte : classiquement 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois maximum. L'idée est de coller au délai de vente, pas de s'installer dans la durée. Passé ce terme, si le bien n'est pas vendu, la situation se tend nettement (voir plus bas).
- Montant avancé : ordre de grandeur de 60 – 80 % de la valeur estimée du bien à vendre.
- Durée : 12 mois, prolongeable une fois, soit 24 mois au total.
- Taux : proche de celui d'un crédit immobilier classique, parfois légèrement supérieur.
- Remboursement du capital : en une fois, le jour de la vente de l'ancien bien.
Le coût dépend surtout du temps réel de vente. Plus votre bien met de mois à se vendre, plus vous cumulez d'intérêts. D'où l'intérêt de fixer un prix de vente réaliste dès le départ : un bien affiché trop cher fait grimper la facture du relais. Pour caler votre prix, appuyez-vous sur les prix de vente réels par commune.
Le vrai risque : et si le bien ne se vend pas ?
C'est le scénario à anticiper avant de signer. Si votre ancien logement ne trouve pas preneur dans le délai, plusieurs issues sont possibles, aucune n'est confortable.
- Baisser le prix de vente, parfois nettement, pour vendre avant l'échéance, quitte à rogner votre plus-value.
- Négocier un report avec la banque, qui reste à sa discrétion et allonge la facture d'intérêts.
- Basculer vers un prêt classique si la banque l'accepte, transformant l'avance en crédit amortissable de long terme.
- Vendre dans l'urgence, la pire configuration, où l'acheteur sait que vous êtes contraint.
⚠️ Le piège de la double charge
Tant que le bien n'est pas vendu, vous portez les intérêts du relais et, le cas échéant, les mensualités du nouveau prêt. Prévoyez une marge de trésorerie confortable et un prix de vente prudent : mieux vaut vendre un peu moins cher, vite, que subir des mois de double charge.
Le prêt relais est-il fait pour vous ?
Le prêt relais convient surtout aux profils qui vendent un bien recherché, sur un marché liquide, et qui disposent d'une marge de sécurité financière. Il est plus délicat quand le bien à vendre est atypique, situé sur un marché lent, ou surestimé.
Bien évaluer le bien que vous convoitez fait aussi partie de l'équation : un achat au bon prix limite le montant à financer et la pression sur la vente. Vous pouvez estimer rapidement le potentiel d'une annonce et sa cohérence de prix avant de vous engager.
En résumé
Le prêt relais est un outil de timing : il vous permet d'acheter avant d'avoir vendu, moyennant un coût lié au temps de vente et un risque réel si la transaction traîne. Les clés d'une opération sereine : un prix de vente réaliste dès le départ, une marge de trésorerie, et un nouvel achat négocié au juste prix. Pour la partie fiscale et le montage précis du crédit, faites valider votre projet par votre banque et un courtier. Et si vous cherchez encore le bien à acheter, explorez les biens à vendre ou les meilleurs rendements par commune.