Filtrer les annonces par rentabilité, pas par prix

Sur presque tous les portails, on trie les annonces par prix : du moins cher au plus cher, ou l'inverse. C'est le réflexe naturel, et c'est pourtant le pire filtre pour un investisseur. Le prix ne dit rien de ce qui compte vraiment : combien le bien rapporte une fois loué. Deux appartements affichés au même montant peuvent avoir des rendements du simple au double. Voici pourquoi trier par rentabilité, plutôt que par prix, change complètement la façon de chercher.

Deux biens au même prix, deux mondes différents

Prenez deux T2 affichés autour de 150 000 €. Le prix est identique, donc pour un moteur de recherche classique ils sont interchangeables. En réalité, tout les sépare : le loyer atteignable, la tension locative du secteur, les travaux à prévoir, les charges. Le tableau ci-dessous illustre l'écart, avec des ordres de grandeur volontairement arrondis.

Même prix, mais le bien B rapporte presque deux fois plus. Un tri par prix les met côte à côte sans distinction. Un tri par rentabilité fait remonter le bien B et relègue le bien A. C'est exactement l'information qui manque quand on cherche à investir, et non à habiter.

Pourquoi le prix seul est un mauvais signal

Le prix mesure une seule chose : ce que vous décaissez à l'achat. Il ignore les trois variables qui déterminent la performance d'un investissement locatif.

• Le loyer atteignable, qui dépend de la surface, de l'état, de l'emplacement et de la demande locale, pas du prix de vente.
• Le coût réel d'entrée, qui inclut les travaux, les frais et parfois du mobilier : deux biens au même prix affiché n'ont pas le même prix de revient.
• Le contexte du secteur : tension locative, dynamique des prix, charges de copropriété, fiscalité locale.

Un bien « pas cher » dans une zone sans locataires est un mauvais investissement. Un bien « cher » dans un secteur tendu, avec un loyer solide, peut être une pépite. Le prix, pris seul, envoie donc régulièrement le mauvais signal. Pour comparer sur la bonne base, il faut ramener chaque annonce à un indicateur de rendement, puis à un classement par rentabilité.

Brut, net, cashflow : de quel rendement parle-t-on ?

Filtrer par rentabilité suppose de savoir de quelle rentabilité on parle. Trois niveaux de lecture cohabitent, du plus rapide au plus fidèle à la réalité.

Le brut sert de premier filtre : il élimine vite les biens hors sujet. Mais deux biens au même rendement brut peuvent diverger fortement une fois les charges et le financement pris en compte. Pour une décision, c'est le net et le cashflow qui tranchent. Un bon outil de recherche vous permet de trier dès le brut, puis d'affiner sur le net avant de vous déplacer.

Comment trier par rentabilité en pratique

1. Fixez un seuil de rendement plutôt qu'un budget : par exemple, ne regarder que les biens au-dessus d'un certain rendement brut.
2. Élargissez la zone : en triant par rentabilité, des secteurs que vous n'auriez pas regardés au prix remontent souvent en tête.
3. Vérifiez le loyer retenu en le confrontant aux prix et loyers de la commune, car c'est l'hypothèse qui fait le plus bouger le résultat.
4. Chiffrez les travaux et réintégrez-les dans le prix de revient avant de comparer.
5. Passez du brut au net sur la poignée de biens retenus, puis lancez une analyse détaillée avant de visiter.

L'objectif n'est pas de trouver le bien le moins cher, ni le rendement le plus flatteur sur le papier, mais le meilleur compromis entre rentabilité, risque et emplacement. Une fois la logique inversée, on ne cherche plus « un T2 à moins de 150 000 € », on cherche « un T2 qui rapporte », ce qui n'est pas du tout la même recherche.

En résumé

Le prix répond à la question « combien ça coûte ». La rentabilité répond à « combien ça rapporte ». Pour un investisseur, seule la seconde compte vraiment. Filtrer les annonces par rentabilité, et non par prix, fait remonter les biens qui travaillent pour vous et écarte les fausses bonnes affaires. Commencez par les meilleurs rendements, vérifiez vos hypothèses, puis affinez : c'est ainsi qu'on repère une pépite avant tout le monde.