Rentabilité
Comment calculer le cashflow d'un investissement locatif
La formule du cashflow, poste par poste, avec un exemple chiffré complet pour savoir si un bien vous rapporte ou vous coûte chaque mois.
Mis à jour le 2 juillet 2026 · 8 min de lecture
La rentabilité brute fait rêver, mais c'est le cashflow qui dit la vérité : chaque mois, une fois le crédit et toutes les charges payés, votre bien vous met-il de l'argent dans la poche ou vous en prend-il ? Un investissement peut afficher 7 % de rendement et pourtant vous coûter 150 € par mois. Voici la méthode complète pour calculer le cash flow d'un investissement locatif, poste par poste, avec un exemple chiffré.
La formule du cashflow, poste par poste
Le principe est simple : on part du loyer encaissé et on retire toutes les sorties d'argent réelles. Ce qui reste est le cashflow. La formule complète tient en une ligne :
Cashflow = Loyer − (Mensualité de crédit + Charges non récupérables + Taxe foncière + Assurances + Gestion + Provision travaux + Vacance)
L'erreur classique est d'oublier la moitié de ces postes. Détaillons chacun d'eux :
- Mensualité de crédit : capital + intérêts. C'est presque toujours le poste le plus lourd.
- Charges non récupérables : la part de charges de copropriété qui reste à votre charge (et non refacturable au locataire), souvent 20 à 30 % des charges totales.
- Taxe foncière : impôt annuel que vous ramenez au mois. Elle varie fortement d'une commune à l'autre.
- Assurances : assurance propriétaire non occupant (PNO) et, souvent, garantie loyers impayés (GLI).
- Gestion : agence (env. 6 à 9 % des loyers TTC) si vous déléguez, ou du temps si vous gérez seul.
- Provision travaux : mise de côté pour l'entretien courant et le gros œuvre à venir. On provisionne typiquement 5 à 10 % du loyer.
- Vacance locative : les semaines sans locataire entre deux baux. On la modélise souvent par une décote de 5 à 8 % sur le loyer annuel.
💡 À retenir
Distinguez bien cashflow brut (loyer − mensualité de crédit) et cashflow net (après toutes les charges). Beaucoup d'investisseurs se félicitent d'un cashflow brut positif… qui devient négatif une fois la taxe foncière et la vacance intégrées. Le seul chiffre qui compte, c'est le net.
Exemple chiffré complet
Prenons un appartement de 45 m² acheté 120 000 € frais de notaire inclus, loué 650 € par mois, financé à 100 % sur 20 ans à un taux d'assurance comprise que l'on suppose autour de 4 %. Voici le calcul mensuel :
| Poste | Montant mensuel | Sens |
|---|---|---|
| Loyer encaissé | 650 € | + |
| Mensualité de crédit (20 ans, ~4 %) | − 727 € | − |
| Charges non récupérables | − 40 € | − |
| Taxe foncière (≈ 900 €/an) | − 75 € | − |
| Assurances (PNO + GLI) | − 35 € | − |
| Provision travaux (~8 % du loyer) | − 52 € | − |
| Vacance locative (~6 %) | − 39 € | − |
| Cashflow net mensuel | − 318 € | = |
Ici, avec un financement à 100 % sur 20 ans, le bien est fortement négatif : il faut sortir environ 318 € de sa poche chaque mois. Ce n'est pas forcément une mauvaise affaire (le locataire rembourse une partie du capital, vous construisez un patrimoine), mais il faut le savoir et pouvoir l'assumer.
Les mêmes chiffres avec un apport qui ramène la mensualité à 480 €, ou un allongement à 25 ans, changent radicalement le résultat. C'est tout l'intérêt de recalculer le cashflow pour chaque scénario de financement avant de signer. Pour comparer des marchés, nos pages rendement par commune et prix immobilier en France donnent une base solide.
Cashflow positif, neutre ou négatif : que viser ?
Il n'existe pas un seul « bon » cashflow : cela dépend de votre stratégie et de votre capacité d'épargne.
| Type | Ce que ça signifie | Profil concerné |
|---|---|---|
| Cashflow positif | Le bien s'autofinance et dégage un surplus chaque mois | Recherche de revenus, effet boule de neige |
| Cashflow neutre | Loyer ≈ toutes les charges, effort d'épargne quasi nul | Construction de patrimoine sans effort mensuel |
| Cashflow négatif | Vous complétez chaque mois, mais capitalisez | Patrimonial long terme, forte capacité d'épargne |
Le cashflow positif locatif est le Graal des investisseurs qui veulent enchaîner les opérations, car chaque bien qui s'autofinance ne consomme pas leur capacité d'emprunt en trésorerie. Il se trouve plus facilement dans les villes moyennes à fort rendement, en colocation ou en location meublée, qu'au cœur des grandes métropoles. Nos pages où investir en France aident à repérer ces zones.
Les erreurs qui faussent le calcul
- Oublier la vacance et les impayés : un logement n'est jamais loué 12 mois sur 12, tous les ans, sans le moindre accroc.
- Sous-estimer la fiscalité : selon votre régime (micro-foncier, réel, LMNP), l'impôt sur les loyers peut transformer un cashflow positif en négatif, faites vérifier votre situation par un expert-comptable.
- Confondre charges récupérables et non récupérables : seule la part non récupérable pèse sur votre cashflow.
- Ignorer la provision travaux : une chaudière ou une toiture se remplacent un jour, et ce jour-là mieux vaut avoir provisionné.
Sur les points fiscaux et juridiques, restez prudent : les régimes évoluent et votre cas est unique. Un courtier pour le financement et un expert-comptable pour la fiscalité affineront un calcul qui, sinon, reste une estimation.
Calculer le cashflow, c'est passer de l'intuition à la décision. En posant chaque poste, crédit, charges, taxe foncière, gestion, provision, vacance, vous savez exactement ce qu'un bien vous rapporte ou vous coûte, mois après mois. C'est ce chiffre, et non le rendement brut, qui doit guider vos offres. Et comme il change avec chaque scénario de financement, l'idéal est de le recalculer automatiquement pour chaque annonce que vous repérez parmi les biens à vendre.