Consulter le cadastre : mode d'emploi

Avant d'acheter un bien, une question revient toujours : où passent exactement les limites, et qu'y a-t-il sur la parcelle ? Le cadastre est le premier réflexe pour y voir clair. Gratuit et public, il permet de localiser une parcelle, d'estimer sa surface et de repérer le bâti. Mais c'est un document fiscal, pas un acte juridique : il dit beaucoup de choses, et en tait quelques-unes qui coûtent cher quand on les découvre trop tard. Voici comment le consulter, et surtout comment le lire.

À quoi sert le cadastre (et à quoi il ne sert pas)

Le cadastre est un inventaire des propriétés foncières d'une commune, tenu à l'origine pour asseoir l'impôt foncier. Chaque terrain y est découpé en parcelles, identifiées par une section (une ou deux lettres) et un numéro. Le plan cadastral représente ces parcelles, le bâti existant et la voirie. C'est un excellent point de départ pour se repérer, mais il ne fait pas foi sur la propriété : il indique une contenance et un tracé approximatifs, pas des limites juridiquement garanties.

Où et comment consulter le cadastre en ligne

Le service de référence est cadastre.gouv.fr, gratuit et accessible sans compte. On y recherche une parcelle par commune puis par section et numéro, ou directement en cliquant sur la carte. La Géoportail de l'IGN superpose le plan cadastral aux photos aériennes, aux courbes de niveau et aux cartes anciennes, ce qui aide à comprendre l'environnement d'un bien. Pour aller plus loin, l'open data (fichiers du cadastre, données DVF de ventes) permet de croiser une parcelle avec l'historique des transactions du secteur.

1. Identifiez la commune, puis la section et le numéro de parcelle (ils figurent souvent sur l'annonce ou l'acte).
2. Repérez la parcelle sur le plan et vérifiez son emprise par rapport au bâti visible sur la photo aérienne.
3. Notez la contenance affichée : c'est la surface cadastrale du terrain, à confirmer par un géomètre si elle est décisive.
4. Croisez avec l'urbanisme : le cadastre ne remplace ni le PLU ni le certificat d'urbanisme pour savoir ce qui est constructible.
5. Confrontez aux prix réels du secteur pour situer la valeur du bien.

Limites, surfaces, servitudes : les pièges à éviter

La limite cadastrale n'est pas une limite bornée. Seul un géomètre-expert peut fixer juridiquement une limite par un bornage. Un décalage de quelques dizaines de centimètres sur le plan n'a rien d'exceptionnel, et il peut suffire à déclencher un litige de voisinage sur une clôture ou un accès. Si l'implantation exacte compte (extension, division, mur mitoyen), faites vérifier avant de signer.

La contenance cadastrale n'est pas la surface habitable. Le cadastre donne la surface du terrain et l'emprise au sol du bâti, jamais les mètres carrés loi Carrez du logement. Pour un investissement locatif, c'est cette surface habitable qui pilote le loyer et la rentabilité : on la mesure sur place, on ne la lit pas sur le plan. Voir aussi notre guide du coût des travaux au m² pour chiffrer un bien à rénover.

Enfin, les servitudes sont le grand angle mort. Certaines servitudes d'utilité publique (réseaux, alignement, protection) apparaissent dans les documents d'urbanisme, mais beaucoup de servitudes privées (droit de passage, vue, canalisation traversante) ne figurent ni sur le cadastre ni forcément au plan. Elles se trouvent dans les actes, l'état hypothécaire et le titre de propriété. Le notaire est ici l'interlocuteur incontournable : ne vous fiez jamais au seul plan cadastral pour conclure qu'un terrain est libre de toute contrainte.

Du plan cadastral à la décision d'achat

Le cadastre répond à « où » et « quelle taille », rarement à « combien ça vaut » et « est-ce rentable ». Pour ces deux dernières questions, il faut croiser la parcelle avec les transactions récentes et les loyers du secteur. C'est là que les données de marché prennent le relais : comparez le prix immobilier commune par commune, repérez les meilleurs rendements locatifs et regardez ce qui est réellement à vendre autour de la parcelle qui vous intéresse.

• Cadastre : localiser la parcelle, estimer le terrain et le bâti au sol.
• Géomètre : borner et sécuriser les limites si elles sont en jeu.
• Notaire : servitudes, propriété, actes et hypothèques.
• Données de marché : prix, loyers et rentabilité pour trancher l'achat.

En résumé, consultez le cadastre systématiquement, c'est gratuit et instructif, mais traitez-le comme la première pièce d'un dossier. Les limites se bornent, les servitudes se vérifient chez le notaire, et la rentabilité se calcule sur les vrais prix du secteur. C'est cette combinaison, et pas le seul plan, qui vous dit si un bien est une pépite. Pour aller vite, lancez l'analyse d'une annonce et laissez l'IA croiser le bien avec les données locales.