Bail nu (3-6-9) ou meublé : durées et règles

Choisir entre bail nu et bail meublé, ce n'est pas un détail administratif : c'est un arbitrage entre stabilité et souplesse qui influence votre vacance locative, votre fiscalité et même le type de locataire que vous visez. Le bail nu (dit 3-6-9) et le bail meublé n'obéissent pas aux mêmes règles de durée, de préavis, de dépôt de garantie ou d'équipement. Voici le comparatif clair, et ce que ça change concrètement pour votre stratégie.

Les deux régimes en un coup d'œil

La location nue et la location meublée sont encadrées par la même loi (loi du 6 juillet 1989) mais avec des règles distinctes. Le tableau ci-dessous résume les principaux paramètres pour une résidence principale.

Durée et reconduction : stabilité contre rotation

Le bail nu engage sur 3 ans minimum (6 ans si le bailleur est une personne morale, type SCI à l'IS), avec reconduction tacite pour la même durée. Le bailleur ne peut reprendre le logement qu'à l'échéance, avec un préavis de 6 mois et un motif encadré. C'est le régime de la stabilité : un locataire nu reste en moyenne plusieurs années, ce qui limite la vacance et les frais de remise en location.

Le bail meublé, lui, part sur 1 an renouvelable (ou 9 mois pour un étudiant, sans reconduction tacite). Cette durée courte offre de la souplesse : vous pouvez récupérer le bien ou réviser plus vite votre stratégie. En contrepartie, la rotation est plus élevée, donc davantage d'états des lieux, de recherches de locataires et de risque de vacance entre deux contrats.

Préavis et dépôt : les points qui changent au quotidien

Côté locataire, le meublé est beaucoup plus souple : 1 mois de préavis dans tous les cas, contre 3 mois en location nue (réduit à 1 mois en zone tendue). Pour vous, cela signifie qu'un locataire en meublé peut partir vite, argument à intégrer si vous visez un public mobile (jeunes actifs, mutations, étudiants).

• Dépôt de garantie : plafonné à 1 mois de loyer hors charges en nu, 2 mois en meublé. Un coussin plus confortable pour couvrir d'éventuelles dégradations sur le mobilier.
• Préavis du bailleur : 6 mois en nu, 3 mois en meublé, toujours pour un motif légitime (vente, reprise pour habiter, motif sérieux).
• Révision du loyer : indexée sur l'IRL dans les deux cas, à condition qu'une clause le prévoie au bail.

Le mobilier obligatoire du meublé

Un logement ne devient pas « meublé » parce qu'on y pose un canapé. La loi fixe une liste d'équipements minimum que le logement doit comporter pour être loué en meublé. En clair, le locataire doit pouvoir y vivre en n'apportant que ses effets personnels.

• Literie avec couette ou couverture, et volets ou rideaux dans les chambres.
• Plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur (ou compartiment).
• Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant.
• Table, sièges, étagères de rangement et luminaires.
• Matériel d'entretien ménager adapté au logement.

Ce mobilier représente un investissement initial (compter quelques milliers d'euros selon la surface et la qualité) et un poste de renouvellement à provisionner. En échange, le meublé se loue généralement un peu plus cher au m² et ouvre, sous conditions, un cadre fiscal différent (le régime LMNP). Sur ce dernier point, faites toujours valider votre situation par un expert-comptable : la fiscalité évolue et dépend de vos revenus.

Quel bail pour quelle stratégie ?

Il n'y a pas de bon choix dans l'absolu : tout dépend du bien, de la ville et de votre appétence pour la gestion. Quelques repères pour décider.

1. Vous cherchez la tranquillité : le bail nu, avec sa durée longue et sa faible rotation, minimise la gestion et la vacance. Idéal pour un premier investissement ou une gestion à distance.
2. Vous visez un public mobile (étudiants, jeunes actifs, grandes villes) : le meublé colle à la demande et se loue souvent un peu plus cher, au prix d'une gestion plus active.
3. Vous raisonnez fiscalité et cashflow : le meublé (LMNP) peut optimiser l'imposition des loyers, mais l'arbitrage se fait au cas par cas, avec un professionnel.
4. Vous croisez avec la demande locale : la pertinence du meublé dépend fortement du marché. Confrontez votre projet aux rendements par commune et aux prix locaux avant de fixer le type de bail.

Dans tous les cas, le type de bail se décide après avoir validé que le bien tient la route financièrement. Un meublé rentable dans une ville étudiante peut devenir un piège dans une commune où la demande de meublé est faible. Repérez d'abord les biens qui sortent du lot parmi les annonces à vendre, puis calez la stratégie locative. Et si le bien nécessite des travaux avant mise en location, notre guide sur le coût des travaux de rénovation au m² vous aidera à chiffrer l'enveloppe.

Bail nu ou meublé, la mécanique juridique n'est qu'une brique. La vraie décision se joue sur la rentabilité, la demande locative locale et votre stratégie patrimoniale. Analysez le bien, comparez les scénarios de loyer, et laissez les chiffres trancher : c'est là que se fait la différence entre un placement subi et un investissement piloté.